为加快我市农村宅基地“房地一体”登记发证工作，全面落实推进乡村振兴战略关于依法依规稳妥开展宅基地“房地一体”颁证工作部署，深入实施我市全国农村宅基地管理制度改革试点，市人民政府结合实际情况制定了《平泉市农村宅基地上房屋登记发证指导意见》（以下简称《指导意见》），为深化认识理解、推动政策落实落地，现就有关政策解读如下：

一、《指导意见》制定背景

制定《指导意见》是为了全面贯彻习近平总书记关于深化农村土地制度改革赋予农民更加充分的财产权益的重要指示，落实党中央、国务院和市委、市政府的工作部署需要，加快推进农村宅基地及其地上房屋确权登记发证工作，保障农民合法财产权益，进一步加强农村宅基地管理，为推动农村产权制度改革、乡村振兴战略实施、美丽乡村建设等工作夯实基础。

二、《指导意见》制定依据

根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《自然资源部确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）以及《平泉市人民政府印发<关于推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的若干意见>的通知》（平政〔2020〕51号）要求，结合我市实际。

三、《指导意见》主要内容

《指导意见》共分为五大部分。

（一）农村宅基地上房屋登记发证范围

1.经依法批准或按照规定可进行确权登记的农村宅基地上因历史形成和经批准建设的房屋，可按规定申请登记。

2.农村宅基地上简易房、活动房、牲畜圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）物，不予登记。

（二）农村宅基地上房屋登记发证的证明材料

3.农村宅基地上房屋经批准建设，合法有效的证明材料。

4.农村宅基地上房屋属历史上形成未取得批准建设材料的，按照《平泉市人民政府印发<关于推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的若干意见>的通知》区分是否位于城市规划区分类处理。

5.乡镇政府出具的符合规划的认定意见包括：房屋所有人、建房时间、房屋层数、结构、房屋占地面积、建筑面积。认定意见应附带房屋影像资料。

（三）乡镇政府对农村宅基地上房屋符合规划的认定规则

6.合法的农村宅基地上的房屋没有符合规划或建设的材料，位于城市规划区外且在2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设，认定为符合规划。

7.合法的农村宅基地上的房屋没有符合规划或建设的材料，位于城市规划区外且在2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设，四邻无异议，经村组同意，村委会公告30天后无异议或异议不成立，认定为符合规划。

8.1999年1月1日至2020年1月1日乡村建设审批管理权限下放乡镇之前农村宅基地依法取得《占地许可证》建房的，属合法的农村宅基地上的房屋没有符合规划或建设材料的情形，由乡镇按本意见规定对房屋进行符合规划的认定。

9.农村宅基地未经依法批准且不符合宅基地确权登记条件的，其宅基地上房屋不得出具符合规划或建设的认定意见。

10.农村宅基地上房屋占地超出宅基地批准四至或确权登记发证宗地四至范围的，其占地和建设行为未经依法处理的，不得出具符合规划的认定意见。

11.宅基地上房屋存在安全隐患的，在安全隐患消除前，不予出具符合规划认定意见。由乡镇政府责成相关权利人限期消除安全隐患，待隐患消除后按本意见规定办理。

（四）农村宅基地上房屋符合规划的认定程序

12.农村宅基地上房屋符合规划的认定由宅基地合法使用权人提出，并按本意见规定提交四邻、村组意见（不需要提交的除外），乡镇政府审核出具符合规划认定意见，作为办理房屋登记的证明材料。

13.乡镇政府在认定工作中，可本着便民、高效的原则结合实际情况，以相关主管部门已有的农村房屋调查测量成果作为参考，集中批量对符合认定条件和要求的房屋出具认定意见。

（五）需注意的问题

14.乡镇政府出具的符合规划的认定意见应与合法的宅基地使用权人一致，确保房地主体一致。因历史原因，房屋规划或建设批准材料申请人与宅基地使用权人不一致，应先进行土地或房屋权利变更使房地主体一致后，再申请宅基地房地一体登记。

15.同一宅基地上多个房屋分属不同权利人或者同一幢房屋分属不同权利人的，申请房屋登记区分不同情况办理规则。

16.2020年1月1日乡村建设审批管理权限下放乡镇后农村宅基上建设的房屋，应由乡镇按规定办理建设批准手续和验收手续，不得以符合规划认定代替审批。

17.房屋实际占地面积、建筑面积应与批准文件或认定意见面积相符。实际面积与批准面积、认定面积不符的，差额超过相应证明文件面积10%的，乡镇政府按照有关规定处理前，不予登记。

18.宅基地上3层及以上房屋，应符合规划管理要求，已用于经营性或建成后拟用于经营性的严格按照国家有关经营性自建房安全管理的规定进行管理，未经竣工验收合格或未经相关资质单位进行安全鉴定的，不予登记。

19.国土空间规划、乡村规划编制前历史形成的宅基地上房屋和合法建设的房屋申请登记发证不受国土空间规划、乡村规划编制与实施的影响。国土空间规划、乡村规划实施后宅基地上建设的房屋严格按照规划管理，不符合规划要求，尚未依法处理完毕的，不予登记。

20.乡镇政府出具的符合规划认定意见违反法律法规或明显与事实不符的，不作为房屋登记的证明材料。

21.乡镇政府相关人员在农村宅基地符合规划认定工作中，弄虚作假、徇私舞弊，为不符合认定条件和要求的房屋出具认定意见的，按照有关规定追究相应责任。

22.本意见由平泉市自然资源和规划局负责解释。

四、《指导意见》起草制定过程

市自然资源和规划局依据文件精神，并结合我市实际，完成了《指导意见》的初稿起草工作，之后向各乡镇（街道）、市直有关部门发放《指导意见（征求意见稿）征求意见的函》，广泛征求社会各界意见和建议，市自然资源和规划局对反馈意见进行了逐条梳理、研究，对提出的合理建议采纳修改。市自然资源和规划局组织召开了《指导意见（征求意见稿）》社会风险评估会，各参会人员分别进行了讨论发言，会上讨论问题归纳如下：《指导意见》比较详尽、依法合规、切合实际，无社会风险隐患，一致同意通过，报法制办、政府办审签印发。

相关文件：平泉市人民政府关于印发《平泉市农村宅基地上房屋登记发证指导意见》的通知